PROJETO DE LEI Nº 1.391/2015

(Ex-Projeto de Lei nº 1.558/2011)

Veda cobrança de despesas condominiais na hipótese que menciona e dá outras providências.

A Assembleia Legislativa do Estado de Minas Gerais decreta:

Art. 1º - É vedada a cobrança de quota das despesas de condomínio, a qualquer título, antes da efetiva posse do imóvel pelo adquirente.

Parágrafo único - A incidência do disposto no caput, além das sanções previstas na Lei Federal nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, sujeitará o infrator a multa no valor de 1.000 Ufemgs (mil Unidades Fiscais do Estado de Minas Gerais).

Art. 2º - Na hipótese de atraso na entrega do imóvel ao comprador, será assegurada a rescisão contratual sem reservas e a indenização mínima de 10% (dez por cento) do valor do imóvel.

Parágrafo único - A ocorrência da hipótese prevista no caput acarretará à construtora a proibição de contratar novos empreendimentos antes de garantir a entrega do imóvel já alienado.

Art. 3º - Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Sala das Reuniões, 7 de maio de 2015.

Duarte Bechir

Justificação: O acelerado crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos, com a possibilidade cada vez maior de o consumidor brasileiro adquirir sua casa própria, tem dado ensejo ao surgimento de duas situações que exigem imediata regulação. A primeira diz respeito à cobrança feita ao adquirente, pela construtora ou incorporadora, da taxa ou quota condominial antes mesmo do recebimento efetivo do imóvel, ou seja, da entrega das chaves. A outra, diretamente ligada à primeira, refere-se ao atraso na entrega das chaves, em total desrespeito ao prazo convencionado em cláusula contratual, fato que acaba por ocasionar sérios transtornos e prejuízos que o consumidor não pode suportar. É o que está sendo denominado no mercado de overbooking da construção civil.

Quando se trata da cobrança das obrigações condominiais, somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se deve reconhecer legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. São nesse sentido os recentes e reiterados julgados do Superior Tribunal de Justiça, notadamente nos Recursos Especiais nºs 212799/SP e 489647/RJ.

A prática, no entanto, tem sido as construtoras transferirem para o comprador do imóvel a taxa de condomínio já a partir da emissão do habite-se. O problema é que essa autorização municipal não é garantia de que o imóvel será entregue imediatamente. No caso dos prédios, por exemplo, a lei exige o desmembramento da matrícula do empreendimento para cada unidade, para assim lavrar a escritura e registrar o imóvel, o que demanda razoável período de tempo. Isso sem contar a própria demora na entrega das chaves, quando a negociação envolve financiamento bancário para quitar o saldo devedor com a construtora.

Por outro lado, o atraso da obra prejudica todo o andamento do processo de financiamento do imóvel. Assim, há casos em que a administração do condomínio é constituída antes de o imóvel ficar pronto, surgindo a possibilidade de cobrança de despesas condominiais do proprietário que ainda não recebeu as chaves.

Com a proposição que apresentamos, eventual despesa condominial é de responsabilidade de quem tem a posse do imóvel, a saber, da construtora. Portanto, é dela que o condomínio deve cobrar as taxas.

Em outro diapasão, a proposição disciplina quanto ao atraso na entrega do imóvel, determinando sanções e reparações para o caso da mora decorrente, principalmente, daquelas situações em que o empreendedor não se acautela e promove múltiplos lançamentos sem a capacidade necessária para cumprir com o que propõe.

Por tais razões, solicitamos dos nobres pares a aprovação desta proposição.

- Publicado, vai o projeto às Comissões de Justiça, de Defesa do Consumidor e de Fiscalização Financeira para parecer, nos termos do art. 188, c/c o art. 102, do Regimento Interno.